Zákon 97/2013 bol o čosi lepší ako jeho predchodca, ale bol sklamaním. Tohto roku sa preto dožil druhej novely. Je k lepšiemu alebo k horšiemu?
Úplné znenie zákona nebolo publikované a tak tí, čo chcú vedieť ako zákon vyzerá, si ho novelou 110/2018 musia meniť sami. Poslanci tak asi nerobili a ani ich asistenti. Tak aj novelizovaný zákon vyzerá.
Niektoré zmeny.
1) Titul (oprávnenie) hospodárenia spoločenstva na spoločne obrábaných nehnuteľnostiach.
2) Riešenie úhrady Slovenskému pozemkovému fondu a či správcom. Podielom na zisku, alebo nájomným?
3) Povinnosť - nepovinnosť nového vlastníka oznámiť zmenu vlastníctva spoločenstvu.
4) Výška poplatkov a aj pokút vo vzťahu k registrovému úradu.
5) Overovanie listín.
6) Úprava nedeliteľnosti spoločnej nehnuteľnosti.
1. V doterajšom znení vlastník spoločne obhospodarovanie nehnuteľnosti ju prenechával do správy spoločenstva s cieľom spoločného obhospodarovania.
V novom znení ju zveruje spoločenstvu na účely spoločného obhospodarovania.
Na prvý pohľad to isté, ale predsa je v tom rozdiel. Prenechanie do správy aj keď s cieľom spoločného obhospodarovania predsa len znamená, robte si s tým v rámci zákona, čo chcete.
Ale zverenie znamená, že už to nie je na spôsob, robte si s ňou čo chcete. Doterajšie riešenia dávalo správe spoločenstva ekonomický základ na podnikanie. Však nehnuteľnosť minimálne aspoň drevná hmota sa mohla považovať za imanie spoločenstva, lebo bola spoločenstvu prenechaná.
Terajšie riešenie už ekonomické opodstatnenie pre podnikanie nedáva. Spoločné obhospodarovanie nehnuteľnosti je podnikaním len preto, že tak hovorí zákon 97/2013 v ďalších paragrafoch ale nie kvôli tomu, aby spoločenstvo dosahovalo zisk. Ak je výsledkom hospodárenia príjem, tak je to príjem rozdeľovaný členom a nie zisk spoločenstva.
(Podľa Obchodného zákonníka, je podnikateľom ten, kto podniká, alebo o ktorom to určuje nejaký zákon. Podnikanie je činnosť, kvôli dosiahnutiu zisku.)
Ak vlastník zverí niečo do hospodárenia, tak hospodár mu vyúčtuje dosiahnutý príjem a výdaje potrebné na jeho dosiahnutie. Príjem vlastníka je predmetom jeho dane. V tom lepšom prípade pre vlastníka s možnosťou oslobodenia od dane.
Pri podnikaní, hospodár ako podnikateľ vyúčtuje dosiahnuté výnosy a náklady štátu. A z dosiahnutého zisku mu odvedie daň. A až to, čo mu zostane po zdanení, vyplatí vlastníkovi.
Vlastníkovi, ktorý by nemal v prípade nepodnikania právo na oslobodenia od dane, nezáleží na tom, či podnikateľ alebo len hospodár. Tej druhej skupine vlastníkov, dôchodcom, nezamestnaným a nízkopríjmovým skupinám obyvateľstva by na tom mohlo záležať.
2. Ing. Pavol Bútor nám v minulých číslach priblížil, že pri uzatváraní nájomných dohôd medzi Slovenským pozemkovým fondom a pozemkovými spoločenstvami dochádzalo k ťažkostiam a po novom by sa mali nahradiť podielmi na zisku.
Pred novelou bola problematika prenajímania spoločenstvám so spoločnou nehnuteľnosťou upravená v § 10 ods. 3 nasledovne:
„Fond nemôže pozemky, ktoré zodpovedajú podielom spoločnej nehnuteľnosti podľa odsekov 1
a 2, sám užívať, ale ich na účely podnikania podľa § 19 prenajíma spoločenstvu alebo za
rovnakých podmienok nájomcovi, ktorému členovia spoločenstva prenajali spoločnú nehnuteľnosť.“
Nová úprava znie:
Fond nemôže užívať pozemky, ktoré zodpovedajú podielom na spoločnej nehnuteľnosti podľa odsekov 1 a 2, ale ich užíva spoločenstvo; fond prijíma podiel na zisku alebo na nájomnom podľa §20.
Kuká z toho nejednoznačnosť. Buď podiel na zisku, alebo tak ako doteraz. Dá sa to však vysvetliť aj tak, že ak spoločenstvo samo užíva nehnuteľnosť, tak fond dostane zo spoločenstva podiel na zisku. Ak však spoločenstvo niekomu prenajme nehnuteľnosť, prenajíma ju vrátane podielov, ktoré sú v správe fondu. A fond dostáva podiel z tohto nájomného. Ak si myslíte, že §20 Vám to upresní, tak ste vedľa.
Ten akurát určuje v ods. 3
Podiel člena spoločenstva, fondu a správcu na zisku a majetku sa uhrádza spôsobom, ktorý určil člen spoločenstva, fond a správca, ktorý je uvedený v zozname členov alebo ktorý vyplýva zo zmluvy o spoločenstve, stanov alebo rozhodnutia zhromaždenia.
Uvedené nerozptyľuje nejasnosť, ale pridáva ďalšiu. Hovorí, že kto a ako určuje, či sa úhrada vykoná priamym prevzatím podielu v hotovosti , poštovým poukazom a či prevodom z účtu na účet si určí člen spoločenstva, fond a správca, ak nie je niekde uvedené inak. To sa týka len podielu na zisku. Ale čo podiel na nájomnom. Ako sa má uhrádzať ten? Stanovenie spôsobu úhrady nájomného by som pokladal za nepodstatnú vec, keby sa § 20 netýkal len podielu na zisku a oboch typov spoločenstiev. Obráťme svoju myseľ trochu dozadu. Už neviem, ktorý správca – ale boli to Štátne lesy SR sa domáhal výplaty podielu zo zisku. Boli z toho spory, lebo doterajšie znenie nehovorilo nič o tom, že by správca mal dostávať podiely zo zisku. Odstraňuje snáď vyššie uvedený ods. 3 túto treciu plochu? Určuje, že správca musí dostávať podiel na zisku? Tak to vidím, že nie. Určuje len, akým spôsobom ho má dostať, ak sa spoločenstvom so správcom na ňom dohodne. Inak to bude naďalej nájomné. Správca si osvojí asi iný výklad. A zas bude oheň na streche.
3. Členstvo v spoločenstve podľa doterajšieho znenia vznikalo prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti. To platilo aj v prípade spoločne obrábanej nehnuteľnosti. Inými slovami, spoločenstvo nemohlo ovplyvňovať svojim súhlasom a či nesúhlasom členstvo vlastníka v spoločenstve. Avšak nadobúdateľ vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti bol povinný do dvoch mesiacov pristúpiť k zmluve o spoločenstve. V prípade spoločne obrábanej nehnuteľnosti táto povinnosť neplatila. To spôsobovalo nepresnosť v evidencii členov, pretože stopovacieho psa na sledovanie zmien v listoch vlastníctiev spoločenstvá nemajú.
Časove určenie povinnosti pristúpenia ku zmluve nebolo rozšírené aj na spoločenstva so spoločne obrábanými nehnuteľnosťami, ale bolo zrušené.
- Pokračovanie možno nabudúce -
